この1年の間に、私は親族の土地に関して権利証（登記済証）を紛失したケースでの登記手続きを2件経験しました。
いずれも、妻が実母から受け継いだ昭和40年代の古い不動産です。長い間動いていなかったため、妻自身も「自分名義になっている土地があった」という事実に驚いていました。
ケース1：贈与による名義変更を本人申請で実施
1件目は、知り合い同士の贈与による名義変更でした。
司法書士に依頼せず、私が書類をすべて作成して本人申請という形で法務局に提出しました。
権利証がなかったため、法務局の「事前通知制度」を利用しました。
事前通知制度とは、登記済証を紛失した際に本人確認を行うための手続きで、
登記名義人の住所宛に「本人限定受取郵便」で通知が届きます。
その通知書に対し、申請内容が正しいことを確認の上で2週間以内に返信すれば、登記が完了します。
この方法は時間と手間はかかりますが、ほとんどコストがかからない点が魅力です。
提出書類は、印鑑証明書・本人確認書類・登記原因証明情報（贈与契約書）・固定資産評価証明書などです。
法務局の担当者に確認しながら慎重に進めれば、個人でも十分対応可能です。
ケース2：司法書士が本人確認情報を作成した不動産売買
もう一件は、不動産業者との売買契約に伴う登記でした。
このケースでは、買主である不動産業者が司法書士に依頼して登記業務を行いました。
司法書士は、職権により「本人確認情報」を作成することができます。
これは、権利証を紛失している場合に代わりとなる重要な書類で、
司法書士が面談・質問・身分証明書の確認・署名筆跡の照合などを行い、
「この人が正当な登記名義人である」と法務局に証明する仕組みです。
この際、妻は司法書士からかなり時間をかけて本人確認を受けました。
過去の住所や家族構成、取得当時の経緯など、様々な角度から質問されるため、
一見細かすぎると思うほどの確認プロセスです。
しかしそれだけ慎重に確認しているからこそ、法務局がこの制度を信頼しているのです。
この場合の費用は税込33,000円でした。
自分で行えば費用はかかりませんが、司法書士を通すことで確実性と安心感が得られるのも事実です。
本人申請と司法書士依頼、どちらを選ぶべき？
権利証を紛失した場合、登記の方法は大きく分けて2つあります。
- ① 事前通知制度（本人申請）：コストを抑えられるが、手続きの理解と時間が必要。
- ② 司法書士による本人確認情報作成：費用はかかるが、迅速かつ確実に処理できる。
私自身の経験では、相手が家族・知人で信頼関係がある場合は本人申請で十分可能です。
しかし、売買など第三者が関わる取引の場合は、司法書士に依頼する方が安全です。
特に相続や複数名義が絡む土地では、書類の整合性確認に専門知識が必要になります。
登記申請はネットで学べる時代
最近では、法務局や専門家が作成したオンライン解説や申請書テンプレートが充実しており、
一般の人でも比較的簡単に申請手続きを学ぶことができます。
慣れれば、贈与・相続登記・住所変更なども自分で申請できるようになります。
不動産登記は、専門的ではありますが、一度経験すれば大きな資産管理スキルになります。
今回の経験を通じて、私は「登記の仕組み」をより深く理解でき、
今後も親族の資産整理や土地管理に役立てていきたいと思います。
